Quando il condominio ha diritto all'IVA al 10%
L'aliquota al 10% spetta quando la fornitura è destinata a uso domestico. Per un condominio residenziale questo riguarda sia la luce delle parti comuni sia il gas, con regole diverse tra le due utenze.
La norma di riferimento è il DPR 633/1972, Tabella A, Parte III: il numero 103 fissa l'IVA al 10% sull'energia elettrica per uso domestico, il numero 127-bis quella sul gas metano usato per combustione per usi civili. Fuori da questi casi si applica l'aliquota ordinaria del 22%.
Nei condomini misti, con negozi, uffici o studi, non c'è una regola automatica: va valutato caso per caso se l'impianto delle parti comuni serve solo abitazioni. Nei casi dubbi serve un parere fiscale, e noi lo diciamo subito invece di promettere il 10% a priori.
Il punto pratico è questo: molte forniture condominiali partono con l'aliquota ordinaria perché al momento dell'attivazione nessuno ha consegnato la documentazione corretta.
Luce e gas: le differenze sull'aliquota
Luce e gas seguono regole diverse: per la luce delle parti comuni il 10% dipende dalla composizione dello stabile, per il gas c'è un limite di 480 metri cubi annui.
Per la luce delle parti comuni l'Agenzia delle Entrate ha cambiato posizione nel tempo. In passato la considerava una fornitura non domestica, quindi al 22% (risposta pubblicata a dicembre 2018). Con la risposta a interpello n. 142 del 3 marzo 2021 ha chiarito che, se il condominio è composto esclusivamente da unità immobiliari residenziali che usano l'energia per uso domestico, alla luce delle parti comuni (scale, androne, ascensore, giardino) si applica il 10%.
Per il gas metano usato per usi civili il 10% vale entro 480 metri cubi annui, conteggiati sull'anno solare; i consumi oltre quella soglia vanno al 22%. Nella prassi dei fornitori anche quote fisse e servizi accessori sono fatturati al 22%.
Sul riscaldamento centralizzato il punto è dibattuto. Nel 2010 l'Agenzia delle Entrate (risoluzioni n. 108/E del 15 ottobre 2010 e n. 112/E del 22 ottobre 2010) aveva indicato di moltiplicare i 480 mc per il numero di unità allacciate all'impianto centralizzato, escludendo quelle con un impianto autonomo a gas. Il DL 70/2011 (art. 7) ha poi riferito il limite dei 480 mc al singolo contratto di somministrazione, e da allora la prassi prevalente dei fornitori è applicare il 10% solo ai primi 480 mc del contratto condominiale. Prima di contestare una fattura su questo punto conviene un parere fiscale.
La riduzione temporanea dell'IVA sul gas al 5%, in vigore dal 2021 al 2023, è terminata: oggi valgono il 10% e il 22% come descritto sopra.
Quali documenti servono
Serve una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (DPR 445/2000) sull'uso della fornitura, firmata dall'amministratore, con copia del documento d'identità.
Ogni fornitore ha un proprio modulo da compilare. La dichiarazione si consegna al fornitore, che da quel momento applica l'aliquota agevolata. Prepariamo noi il modulo compilato con i dati del condominio e del punto di fornitura.
- Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà sull'uso della fornitura
- Copia del documento d'identità dell'amministratore
- Codice fiscale del condominio
- Codice POD o PDR della fornitura
- Verbale di nomina dell'amministratore
Come si richiede l'aliquota agevolata
Si invia la dichiarazione al fornitore attuale; non serve cambiare fornitore per ottenere l'aliquota corretta.
Controlliamo l'ultima bolletta, verifichiamo l'aliquota applicata e, se spetta quella agevolata, prepariamo la documentazione. Dalla presentazione della dichiarazione il fornitore applica l'aliquota corretta sulle fatture successive: va verificata sulla prima fattura utile.
Se in passato è stata pagata più IVA del dovuto, si chiede al fornitore la rettifica e la restituzione; il fornitore la recupera poi dall'Erario. La normativa prevede termini precisi (art. 30-ter del DPR 633/1972), quindi conviene muoversi appena si scopre l'errore e verificare con il fornitore cosa è ancora recuperabile.
Gli errori che vediamo più spesso
L'errore tipico è l'aliquota ordinaria applicata a un condominio residenziale perché la dichiarazione non è mai stata consegnata o è andata persa in un cambio di fornitore.
Un cambio di fornitore o di amministratore è il momento in cui la documentazione si perde più facilmente. Per questo la verifica dell'aliquota fa parte della nostra checklist anche nelle pratiche di voltura.
Tutti i servizi sono raccolti nella pagina sulla fornitura energia condominio per amministratori.